Morar sozinho custa mais que o aluguel: a soma que você faz antes de assinar o contrato

Você encontrou o apartamento. Aluguel de R$ 1.000, perto do trabalho, e o seu salário líquido é de R$ 2.800. Cabe?

A pergunta parece simples, mas está incompleta. Os R$ 1.000 do anúncio não são o que custa morar ali. São a primeira linha de uma conta que tem umas sete.

E essa diferença não é detalhe. No Relatório de Letramento Financeiro do Banco Central, feito com 2.000 entrevistas entre 13 de março e 12 de abril de 2023, 64,2% das pessoas disseram ter percebido, nos doze meses anteriores, que a renda não era suficiente para cobrir o custo de vida. Assinar um contrato de moradia sem somar o custo inteiro é uma das maneiras mais caras de entrar nessa conta, porque é um compromisso que você não desfaz no mês seguinte.

O aluguel é pouco mais da metade do que custa morar

Escolher uma casa pelo valor do aluguel é como escolher uma viagem pelo preço da passagem. A passagem costuma ser o maior item isolado, e mesmo assim não chega perto do custo da viagem.

Isso está medido. Na Pesquisa de Orçamentos Familiares 2017-2018 do IBGE, a edição mais recente já publicada, o grupo habitação levou 29,6% da despesa total das famílias brasileiras. Dentro desse grupo, o item aluguel respondeu por 15,1%. Pouco mais da metade. Os outros 14,5 pontos percentuais são o que vem junto: 7,4% em serviços e taxas, o nome que a pesquisa dá para luz, água e esgoto, gás, telefone e internet, mais 2,7% em mobiliário e eletrodomésticos, e o restante espalhado em itens como manutenção e pequenos reparos do lar.

Duas ressalvas de honestidade sobre esse número. O item aluguel da pesquisa inclui também o valor estimado para quem mora em imóvel próprio, então ele não é só dinheiro de aluguel saindo da conta. E é uma média do país, não o retrato do seu mês. Serve para apontar a direção, não para dizer o seu valor.

A direção fica mais dura quando a renda é baixa. Nas famílias que ganhavam até R$ 1.908 na data daquela pesquisa, habitação levou 39,2% da despesa total, e só os serviços e taxas levaram 11,2%, contra 3,5% nas famílias de renda mais alta. Luz e água não ficam mais baratas porque você ganha menos.

A saída é simples e cabe numa folha de papel: três listas, feitas antes da assinatura.

Lista 1: o dinheiro da entrada

É o gasto que acontece uma vez só, antes de você dormir a primeira noite ali. Quase sempre é o maior susto, porque ninguém anuncia esse número.

Começa pela garantia locatícia, a proteção que o dono do imóvel pede para o caso de você não pagar. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 1991) admite quatro formas, no artigo 37: caução, fiador, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Dois limites dessa lei valem o seu tempo de leitura. O primeiro está no parágrafo 2 do artigo 38: a caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel, e precisa ser depositada em caderneta de poupança. O segundo está no parágrafo único do artigo 37, e quase ninguém conhece: é proibido, sob pena de nulidade, exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Se pedirem fiador e caução juntos, a exigência não se sustenta.

Depois da garantia vem o resto da entrada: o primeiro aluguel, o caminhão da mudança, a ligação ou religação de luz, água e gás, a instalação da internet e o mínimo para a casa funcionar, como geladeira, cama, fogão, botijão, uma panela e um chuveiro.

Somando o exemplo: caução de R$ 3.000, primeiro aluguel de R$ 1.000, mudança de R$ 400, ligações e instalação de R$ 300 e itens básicos de R$ 1.500. Dá R$ 6.200, mais de dois salários, gastos antes da primeira noite.

Lista 2: o custo de todo mês

Aqui entram as sete linhas que se repetem. No mesmo exemplo: aluguel de R$ 1.000, condomínio de R$ 300, IPTU parcelado em R$ 60 por mês, luz de R$ 100, água de R$ 60, gás de R$ 40 e internet de R$ 100. Total de R$ 1.660.

Agora a conta que importa. R$ 1.660 sobre uma renda líquida de R$ 2.800 são 59% do que entra. A regra de bolso popular, de não passar de 30% da renda com moradia, teria aprovado um aluguel de R$ 840 nesse salário. Ela não está errada, está incompleta: o limite precisa ser aplicado ao total da lista 2, nunca só ao aluguel.

Uma observação sobre duas dessas linhas. Pela lei, o artigo 22, inciso VIII, põe os impostos e as taxas do imóvel na conta do dono, "salvo disposição expressa em contrário no contrato". Essa disposição em contrário quase sempre está lá, e o artigo 25 permite que o locador cobre essas verbas junto com o aluguel do mês. Ou seja, pagar o IPTU não é ilegal, é contratual. Procure a cláusula antes de assinar, e se ela existir, o IPTU entra na lista 2.

Lista 3: o que só aparece depois

São os gastos que não cabem no primeiro mês nem em todos os meses, e por isso somem do planejamento.

O reajuste anual é o primeiro: o contrato diz por qual índice o aluguel sobe, e ele sobe uma vez por ano, sem aviso novo. Depois vêm a manutenção e os consertos do dia a dia, do chuveiro que queima ao vazamento na pia, mais a pintura na hora de devolver o imóvel.

E vem também o que não é seu, e que você precisa saber reconhecer. O artigo 22, inciso X, põe as despesas extraordinárias de condomínio na conta do dono, e o parágrafo único lista quais são: entre elas, obras de reforma que mexem na estrutura do prédio, pintura de fachada, instalação de equipamento de segurança e de incêndio e a constituição do fundo de reserva. Se uma dessas aparecer rateada no seu boleto, a conta é do proprietário. Já a reposição do fundo de reserva que foi gasto com despesa de rotina é sua, pelo artigo 23, parágrafo 1.

O mês mais caro encurta a sua reserva sem você gastar nada

Com a lista 2 fechada, aparece um número que ninguém pede: por quanto tempo a sua reserva de emergência segura esse custo.

Suponha que você tenha R$ 5.000 guardados e que morar com a família custasse R$ 800 por mês de contribuição. Essa reserva cobria pouco mais de seis meses de moradia. Com a moradia a R$ 1.660, ela cobre três. O dinheiro guardado não mudou, o mês ficou mais caro, e o colchão encurtou pela metade antes de você gastar um real a mais.

É esse o efeito que a lista 2 torna visível com antecedência. Depois de assinar, ele chega de qualquer jeito, só que sem aviso.

O próximo passo, antes da assinatura

Pegue uma folha de papel e escreva as três listas, entrada, mês e depois. Some a lista do mês e divida pela sua renda líquida. Se o resultado passar da metade, o problema não é a sua organização, é aquele imóvel, e ainda dá tempo de procurar outro, dividir com alguém ou negociar o que entra no contrato.

A folha resolve a primeira vez. Da segunda em diante, cadastrar essas sete linhas como despesas fixas num aplicativo de organização financeira como o Fôlego faz o número reaparecer todo mês sem você somar de novo, e mostra quanto do salário já tem dono antes de o mês começar.

Mini-glossário

• Garantia locatícia: a proteção que o dono do imóvel pede para o caso de o aluguel não ser pago. A lei admite quatro formas e permite só uma por contrato.
• Caução: valor ou bem dado como garantia. Em dinheiro, o limite é o equivalente a três meses de aluguel, depositados em caderneta de poupança.
• Fiador: a pessoa que assina o contrato junto com você e assume a dívida do aluguel caso você não pague.
• Seguro de fiança locatícia: no lugar do fiador, você paga uma seguradora, que garante o aluguel ao dono. O valor pago não volta para você.
• Despesas ordinárias de condomínio: os gastos de rotina do prédio, como salário dos funcionários, limpeza e manutenção dos elevadores. São do inquilino.
• Despesas extraordinárias de condomínio: os gastos de fora da rotina, como obra na estrutura, pintura de fachada e a criação do fundo de reserva. São do proprietário.

Fontes

• Banco Central do Brasil - Relatório de Letramento Financeiro, coleta de 13 de março a 12 de abril de 2023, com 2.000 entrevistas (percepção de insuficiência da renda, 64,2%): https://www.bcb.gov.br/content/cidadaniafinanceira/documentos_cidadania/letramento/relatorio-de-letramento-financeiro.pdf
• IBGE - Pesquisa de Orçamentos Familiares 2017-2018, primeiros resultados (participação do grupo habitação e do item aluguel na despesa total): https://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/livros/liv101670.pdf
• Planalto - Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato (artigos 22, 23, 25, 37 e 38): https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm